DOCUMENTO Approvato dalla Giunta Esecutiva di Federcasa del 24.10.2017 – modificato il 19.9.2019

L’esigenza di un approfondimento delle politiche inerenti il comparto abitativo nasce in relazione alle modificazioni sociali ed ai cambiamenti di natura economica che hanno interessato il settore e che richiedono una pronta e sollecita risposta da parte del Parlamento, soprattutto attraverso l’introduzione di una normativa capace di rispondere a tali mutamenti e ai nuovi bisogni emergenti.

In particolare la prolungata crisi economica ha aggravato la situazione dei nuclei familiari più deboli ed allargato la fascia delle famiglie non più in grado di acquistare una abitazione né di affrontare i canoni del libero mercato.

Tutto questo determina un aumento della domanda di affitto soprattutto da parte di nuove fasce (single, giovani coppie, stranieri, studenti) e nel settore delle locazioni le famiglie incontrano ulteriori difficoltà dovute alla mancanza di offerta ed ai costi estremamente elevati degli affitti, la cui incidenza sul reddito complessivo risulta eccessivamente elevata.

Com’è noto, infatti, il mercato immobiliare italiano è caratterizzato dalla scarsità di alloggi in affitto  e l’edilizia sociale è particolarmente sottodimensionata e scoraggiata da una fiscalità non adeguata alle reali necessità. A fronte di tale scenario socio-economico, il mercato immobiliare richiede un’attenzione dal punto di vista normativo al fine di meglio disciplinare i diversi profili.

Lo Stato ha numerose competenze in materia, indicate in modo puntuale all’articolo 59 del decreto legislativo 112 del 1998 (tra cui: la definizione dei livelli minimi del servizio abitativo e l’elaborazione di programmi di erp di interesse nazionale) ed all’articolo 117, comma 2, lett. m), Cost. (determinazione dei diritti civili e sociali da garantire per tutti), a cui ha soltanto in minima parte adempiuto.

Rientra nei compiti non assolti l’istituzione ed il funzionamento dell’Osservatorio della condizione abitativa, previsto anche dalla legge 431/98 di riforma delle locazioni, che deve costituire una sede di elaborazione delle informazioni riguardanti il settore e, soprattutto, di confronto permanente tra tutti i soggetti interessati alle politiche abitative da cui far scaturire proposte condivise da rappresentare a chi ha la responsabilità politica delle decisioni (ed in proposito è da ritenere un importante segnale di attenzione la possibilità di designare un Sottosegretario di Stato con competenza esclusiva alla casa all’interno del Ministero delle infrastrutture e dei trasporti – tradizionalmente scarsamente interessato al problema e molto più disponibile ad occuparsi di grandi opere – e contestualmente rafforzare la struttura ministeriale cui la materia è affidata).

Di assoluta rilevanza è la questione del finanziamento pubblico al settore ritenendo del tutto irragionevole che lo Stato, diversamente da come avviene in tutti i Paesi dell’Europa, sia esente dalla responsabilità di finanziarie, con continuità e sulla base di programmi pluriennali condivisi da Regioni e Comuni.

Ma anche rispetto ai diritti, recentemente, il 26 aprile 2017, la Commissione Europea ha emanato il “Pilastro dei diritti sociali in Europa” che prevede tre fondamenti sui quali impegnare anche il nostro Governo: “Le persone in stato di bisogno e prive di risorse sufficienti hanno diritto di avere accesso ad alloggi sociali o all’assistenza abitativa di qualità; le persone vulnerabili hanno diritto ad un’assistenza ed a una protezione adeguate contro lo sfratto; ai senzatetto sono forniti alloggi e servizi adeguati al fine di promuoverne l’inclusione sociale.” La stessa Commissione ha peraltro indicato il Fondo sociale europeo, i programmi operativi 2014-2020 ed altri programmi finanziari come possibili canali di finanziamento.

L’edilizia popolare (sociale) ha bisogno di sovvenzioni e vi è l’assoluta necessità che risultino stanziate con continuità in modo tale che possano essere programmate per tempo da Regioni e Comuni con modalità e procedure che devono diventare ordinarie, condizione questa per ridurre i tempi per la loro piena utilizzazione. E’ indispensabile, quindi, che venga stabilita una posta di bilancio stabile per l’edilizia residenziale pubblica, considerando che il nostro Paese è tra quelli con la più bassa spesa sociale per la casa. E le risorse disponibili per il disagio abitativo devono essere concentrate sull’erp, non su progetti alternativi fino ad oggi rivelatisi fallimentari o quantomeno non risolutivi del disagio.

Parte dei fondi possono poi derivare dalla lotta all’evasione, che nel settore dell’affitto rappresenta una quota rilevante, per la quale si rende indispensabile la detrazione dei canoni pagati dagli inquilini (unico strumento in grado di produrre un reale conflitto di interessi tale da far emergere il “nero”) ed azioni di contrasto, attuate da Agenzia delle Entrate e, soprattutto, dalle Amministrazioni locali, di recente titolari dell’accesso alla banca dati del catasto, che permetterebbero di reperire risorse consistenti da destinare al settore dell’edilizia abitativa.

Di fondamentale importanza è anche il riconoscimento dell’edilizia residenziale pubblica come Servizi di Interesse Generale (SIG) al fine di superare le difficoltà di accesso diretto ed indiretto ai fondi europei che nascono dal considerare il settore come ricompreso tra i Servizi Economici (SIEG).

Gli ex IACP vivono da troppo tempo in condizioni di forte criticità. Permane ancora irrisolto un aspetto determinante che condiziona lo stesso ruolo che gli Istituti sono chiamati a svolgere. In sintesi: se compito primario loro attribuito debba essere quello di governare un patrimonio comunque rilevante la cui gestione non può che risultare relazionata a criteri di efficienza ed economicità ovvero se agli Istituti spetti anche il compito di assistenza per le fasce di inquilinato più bisognose anche a discapito di assicurare bilanci in ordine. Si tratta di superare una condizione non priva di ambiguità che, oltre ad evidenti problemi gestionali, si riflette sulla stessa credibilità ed immagine degli Istituti con il risultato, non da ultimo, di ridurre la disponibilità della politica, peraltro responsabile di tale situazione, a finanziare ulteriormente l’edilizia residenziale pubblica.

Un’altra questione riguarda la configurazione giuridica degli Istituti e la proprietà del patrimonio. Con riferimento alla composita legislazione vigente nelle diverse regioni, appare casuale ed irrazionale che in taluni casi siano assimilati ad enti non economici ed in altri casi ad enti economici, come pure il fatto che alcune regioni abbiano trasferito ai comuni o ad associazioni di comuni la piena competenza in materia.

C’è più che mai bisogno di un’offerta abitativa che, per tipologia e costi, sia in grado di rapportarsi a situazioni di reddito differenziate e ad una domanda che si presenta molto articolata e diversificata da regione a regione.

Agli Enti gestori Erp va riconosciuta la possibilità di concorrere, a parità con gli altri soggetti imprenditoriali, ad attività di produzione e di gestione immobiliare a rendimento, prevedendo che le risorse ricavate da questa attività siano utilizzate nella manutenzione e nella valorizzazione del patrimonio pubblico.

Alla luce delle riflessioni innanzi esposte nonché della rinnovata attenzione dell’attuale Governo al tema dell’abitare così come evidenziato e sancito dal punto 8 del programma, si formulano le seguenti proposte utili ad aprire un auspicabile confronto sul piano di interventi annunciato.

Proposte

  • Riprendere il confronto al fine di ripristinare un flusso di finanziamenti certi e costanti, in parte provenienti anche dalla fiscalità generale, che permetta di ricollocare la politica della casa in una costante, normale e programmabile gestione. In particolare sostenere gli investimenti alle riassegnazioni degli alloggi (sfittanza);
  • Completare urgentemente il Programma di interventi per il recupero e la razionalizzazione degli immobili e alloggi di edilizia residenziale pubblica di comuni ed ex IACP previsto dall’art. 4, comma 1 del decreto legge 28/3/2014 n. 47, risolvendo le criticità emerse sui ritardi, monitorando quanto è stato fatto,
  • Sostenere il reddito delle famiglie più deboli attraverso un rifinanziamento adeguato del Fondo di sostegno affitti e del fondo per la morosità incolpevole che vanno unificati, semplificati ed intesi come strumenti coordinati ed articolati secondo le esigenze territoriali;
  • Aumentare l’offerta degli alloggi in locazione a canone sostenibile anche includendo nei processi di rigenerazione urbana interventi di Erp ed edilizia sociale che valorizzino il ruolo e le esperienze degli ex IACP, che per loro missione hanno sviluppato servizi e politiche capaci di raggiungere obiettivi collettivi riferiti alla rigenerazione urbana e al contrasto al consumo di suolo;
  • Proseguire con il Ministero di competenza il lavoro iniziato con i precedenti esecutivi in merito alla creazione di un Osservatorio Nazionale sulle Politiche abitative;
  • Proporre alla Conferenza Stato-Regioni un approfondimento giuridico-economico sul tema SIG/SIEG per pervenire ad un corretto inquadramento europeo dell’erp;
  • Riordinare gli Enti gestori, anche con l’idea di determinare una natura degli stessi omogenea sul territorio nazionale;
  • Creare un sistema fiscale più coerente e stabile per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica e in generale per la locazione con l’obiettivo di favorire una riduzione dei canoni di affitto del mercato privato;
  • Rilanciare l’edilizia residenziale pubblica, che potrebbe portare al duplice risultato di dare soluzione abitativa alle famiglie con i redditi più bassi, e di rappresentare un volano al rilancio dell’edilizia con positive ripercussioni in termini occupazionali;
  • Istituire una cabina di regia in materia di occupazioni arbitrarie di immobili con la partecipazione dei Ministeri delle infrastrutture e dell’economia, della Conferenza delle Regioni dell’ANCI, dell’Agenzia del demanio, di Federcasa e Sindacati inquilini affinchè il piano ivi previsto consenta agli enti gestori di poter partecipare direttamente ai programmi di riuso degli immobili pubblici e privati inutilizzati. Inoltre proponiamo che ai fini del comma 1 bis dell’articolo 26 della legge “sblocca italia”, i comuni possano attivarsi nella richiesta di immobili demaniali anche su proposta degli enti gestori di edilizia residenziale pubblica ai fini del citato comma;
  • Rifinanziare il fondo per l’abbattimento delle barriere architettoniche;
  • Avviare un confronto con le multiutility che gestiscono i servizi pubblici di gas ed energia elettrica per definire uno strumento di sostegno (bonus per fasce di reddito inferiori) ai nuclei assegnatari disagiati economicamente;
  • Consentire l’accesso agli ex IACP alle detrazioni fiscali per gli interventi di adeguamento e miglioramento sismico al fine di programmare la messa in sicurezza della quota di patrimonio maggiormente a rischio;
  • Promuovere la mobilità orizzontale per gli inquilini al fine dell’ottimizzazione (mq) del patrimonio dell’edilizia pubblica;
  • Contrastare le occupazioni abusive degli alloggi attraverso forme rapide e trasparenti di assegnazione degli alloggi liberi, fondi per il ripristino immediato degli alloggi che si rendono disponibili, accordi con Prefetture e Questure per il controllo del patrimonio;
  • Conferenza programmatica (fine ottobre) con la partecipazione di Governo (MIT), ANCI, Conferenza Regioni, Sindacati, con lo scopo di definire con chiarezza gli obiettivi di una nuova politica abitativa ed i nuovi compiti e ruoli dell’edilizia residenziale pubblica;
  • Ampliare l’ambito di interesse del contributo per la casa di € 280,00 previsto dal reddito di cittadinanza includendo, unitamente al canone di locazione, anche gli oneri accessori e le spese relative ai servizi in senso stretto (tra le quali le utenze domestiche);
  • Destinare una parte del reddito di cittadinanza per coprire le morosità per canoni e servizi degli inquilini di edilizia abitativa pubblica con importi da corrispondersi direttamente agli enti gestori, anche attraverso l’attivazione di piattaforme digitali condivise con altre istituzioni pubbliche (INPS, ).

Roma,            

per Federcasa                                                                       per i Sindacati dell’Utenza

Luca Talluri                                                                           SICET

Luca Barattin                                                                        SUNIA

Paolo Bechi                                                                           UNIAT

Domenico Esposito                                                             UNIONE Inquilini

Donato Pascarella

Mario Angelo Sala

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