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Assemblea di condominio online, cosa dice la legge?

L’emergenza sanitaria del 2020 ha portato alla ribalta, anche nel mondo del condominio, l’utilizzo degli strumenti telematici. Tali strumenti possono essere molto utili:

  • per le riunioni con i condomini o con i fornitori;
  • per le assemblee condominiali.

Prima dell’approvazione della legge di conversione del c.d. Decreto Agosto, l’art. 1, lett. q), del DPCM 8 marzo 2020, attuativo del d.l. 23 febbraio 2020, n. 6, stabiliva quanto segue: “sono adottate, in tutti i casi possibili, nello svolgimento di riunioni, modalità di collegamento da remoto”.

Tuttavia, il legislatore non aveva previsto norme per agevolare le assemblee in teleconferenza, confermando una scarsa attenzione al problema dell’adeguamento normativo alla mutata realtà tecnologica del mondo condominiale.

La legislazione d’urgenza è intervenuta in diversi altri settori per contrastare l’emergenza attraverso il ricorso alla tecnologia, prevendendo, per associazioni e fondazioni o per le S.p.a., le S.a.p.a., le S.r.l., le società cooperative, le mutue o assicuratrici la possibilità di svolgere le riunioni in videoconferenza. A seguito delle numerose sollecitazioni di organi di stampa e associazioni di categoria, il legislatore ha cercato di disciplinare le assemblee condominiali in streaming.

1) Assemblee condominiali online: i primi fallimenti

In sede di conversione del D.L. n. 34/2020 (c.d.decreto Rilancio), ad opera della l. n. 77/2020 è fallito il tentativo di introdurre una norma specifica per le teleassemblee; la norma in questione prevedeva che, per qualsiasi tipo di deliberazione e senza alcuna limitazione, sarebbe stata sempre consentita la convocazione dell’assemblea condominiale alla quale i condomini avrebbero potuto partecipare anche mediante mezzi di telecomunicazione.

Quindi, l’amministratore avrebbe potuto predisporre idoneo sistema elettronico volto a consentire:

  • identificazione di ogni singolo partecipante all’assemblea;
  • la possibilità per tutti i partecipanti di prendere la parola ed intervenire;
  • la possibilità di esprimere il proprio voto o di astenersi;
  • la possibilità di registrare l’assemblea nel suo intero svolgimento;

a tal fine, il segretario nominato dall’assemblea avrebbe dovuto provvedere alla contestuale stesura del verbale, da inviare in via telematica per conoscenza, a tutti i condomini.

2) Assemblee condominiali online: modifiche recenti

Solo in sede di conversione del D.L. 104 del 14 agosto 2020 (c.d. decreto agosto, recante “Misure urgenti per il sostegno e il rilancio dell’economia”) è stato approvato, dalla legge di conversione 13 ottobre 2020, n. 126 – pubblicata nella Gazzetta ufficiale 253 del 13 ottobre 2020, s.o. n. 37/L, ed entrata in vigore il giorno successivo (ossia il 14 ottobre 2020) l’emendamento posto al comma 1-bis dell’art. 63 che ha previsto modifiche per l’art 66 disp. att. c.c sopra visto.

Attualmente, quindi, anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso (da acquisire prima della riunione) della maggioranza dei condomini (maggioranza delle teste), la partecipazione all’assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza (comma 6, art 66 disp. att. c.c.). Infatti, l’avviso di convocazione (predisposto dall’amministratore) deve indicare la piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione (zoom, meet ecc,) e l’ora della stessa (e – anche se il legislatore lo ha omesso – la data della riunione).

Successivamente, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all’amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione (comma 6, art. 66 disp. att. c.c.).

ATTENZIONE:  Il nuovo comma 6 dell’articolo 66 disp. att. c.c. impone (sembra solo per le riunioni on line) la sottoscrizione del verbale da parte del presidente dell’adunanza, considerandolo un requisito di forma, la cui assenza potrebbe, quindi, anche essere censurata in base all’articolo 1137 c.c.: in altre parole potrebbe rendere la delibera annullabile.

Secondo il nuovo articolo 66 disp. att. c.c., dopo la sottoscrizione, l’amministratore sarà tenuto, in caso di video-assemblea, a trasmettere il verbale a tutti i condomini con le stesse modalità previste per la convocazione: consegna a mano, fax, posta elettronica certificata o raccomandata.

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